住宅ローンの目安は「年収の5倍まで」などとよく言われますが、実はそうではありません。なぜなら、借りる人がたとえば20歳と50歳ではどうでしょう。明らかに返済能力が違います。ここでは、私が日々の相談業務の中で感じているマイホームを買う前に抑えておきたい住宅ローンとライフプランの考え方をお伝えします。十分理解しているという方もたくさんいると思いますが、とても大事なことです。これからマイホームを買う方の基礎知識として参考になれば幸いです。

身の丈に合ったマイホームを

「住宅ローンはどれがいい？」「頭金はいくらが適切？」「そもそも買って大丈夫？」など私の事務所に寄せられる住宅の相談はさまざま。マイホーム購入は、わくわくしながらもどこか勇気が必要だったりします。

とはいえ、「えいっ」と勢いで買ってしまうのは禁物。服やバックなどのショッピングとは違い、マイホームは年齢や貯蓄額、子育ての状況などから、いかに身の丈に合った予算建てができるかがポイントです。

「モデルルームを気に入って、週末までに返事をしなければならない。買えるのかな・・・いや買いたい」など切羽詰まった決断をしなくていいよう事前に資金計画を立てておきましょう。

住宅ローンは「線」で返済する

マイホームは、自分が人生のどの位置を歩んでいるかによって購入可能な金額や返済方法は違ってきます。たとえば先々のワークスタイルはどうなるのか、つまり今後どんな働き方をするのかなどです。

サラリーマンなら30代より40代、40代より50代と年齢が上がるほど月々の返済は有利になります。これは、一般に長く勤めるほど年収が高くなる傾向にあるからですが、当然目先の返済は有利でも、現役でバリバリ働ける期間は限られるので注意が必要。年齢が高い人が長くローンを借りるのなら、定年後の働き方がカギとなります。

一方で若い人は、その反対。今は返済への負担感が強くても、先々、収入が増えれば返済割合は低くなります。

住宅ローンは35年（最長）で返すものだと分かっていても、つい目先の返済額に目を奪われがち。でも、そうではなく、このように「現時点」の返済だけでなく、点と点を結んだ「線」にして長期的に考えていくのがポイントです。

マイホーム計画に子育てプランを重ねよう。若い人は「時間」、中高年は「余裕」が武器になる

また、同時に子育てプランの中での歩みも確認しておきたいところです。例えば33歳と48歳のパパで、間もなく第二子が生まれるとします。どちらも35年ローンでマイホームを購入するならどうでしょう。

まず33歳のパパ。第二子が大学を卒業する時の年齢は55歳でまだ働き盛り。もし定年までにローンを完済したいなら55歳からが返済を大きくコントロールする最後のチャンスです。これまでかかっていた学費など子どもへの費用を繰り上げ返済に充て前倒しで返します（この場合、期間を短くする「期間短縮型」の繰り上げ返済が向いています）。若いパパは、時間を武器に返済計画が立てられますね。

一方、48歳のパパが子育てを終えるのは70歳。つまり定年後も子育てが続きます。最近は晩婚化が進んで、このような家庭は珍しくありませんが、一般に、若い人より貯蓄があり収入も多く余裕があります。

48歳のパパはそれを武器に、頭金を多く入れて住宅ローンの借入れ額を抑えたり、子どもが小さくてまだお金がかからない間に月々の余裕分はできるだけ繰り上げ返済に回すなどで工夫をし、定年後の住宅ローンと教育費の負担を少しでも抑えるのも手です（この場合の繰り上げ返済は毎月の返済額を抑える「返済額軽減型」が向いています）。

このように、住宅購入は自分がライフプランのどこを歩んでいるかによって返済計画はそれぞれです。つまり冒頭に記したような「年収の5倍まで」の住宅ローンなら妥当と一括りにはできないのです。今回は、パパを例に取り上げましたが、実際は、パートナーであるママのワークプランも重要な要素。ポイントを踏まえ、夢のマイホーム購入へと進みましょう。