日本人の「持ち家率」は、およそ８割といわれています。しかしこの割合は年々減少傾向にあり、最近の国の調査では「土地建物については両方とも所有したい」という人の割合が20年前に比べて約5ポイント減少し、逆に「賃貸住宅で構わない」という人の割合が6％から12％に倍増しています(※)。

（※）国土交通省「土地問題に関する国民の意識調査」（平成27年）

「賃貸」に住み続けるのがいいのか、それとも「持ち家」を買うのがいいのか――これは人生の永遠のテーマです。答えはその人のライフスタイルや価値観によって変わるので、一概にどちらが得か損かと断じることはできません。年収や家族構成、今後のライフプランなどによって、いろいろなパターンが想定されるでしょう。買うか買わないか、それぞれのメリット・デメリットについて比較検討していきます。

１．「持ち家」のメリット・デメリット

まず持ち家の良いところは、何といっても自分のお城が持てるという満足感や安心感ではないでしょうか。賃貸だと大家さんに許可を得ないと柱に釘1本打てませんが、持ち家だと自由に壁紙を変えたりリフォームすることもできます。

家を買う人の中には、毎月払う家賃がもったいないと考えている人も少なくないでしょう。同じ地域で同じ間取りであれば、家賃を払うよりも住宅ローンを組んだ方が毎月の支払いが安くなるケースもあります。しかし、家を買うことによって一時的に手元資金がなくなってしまうこともあるので注意が必要です。

また、「戸建て」を買うか「マンション」を買うかによっても、ランニングコストが変わってきます。マンションであれば「修繕積立金」や「管理費」がかかり、車を所有していれば「駐車場代」も必要になるので、そうしたことも十分に考慮してください。

さらに、将来的な資産価値の減少、地震のリスクなども気にしなければなりません。賃貸だと何かあったとき気軽に引っ越せますが、持ち家だとなかなか住み替えは難しいですね。

２．「賃貸」のメリット・デメリット

賃貸の良いところは、仕事や家族の環境の変化に応じて気軽に引っ越せるところではないでしょうか。子どもが小さいうちは2LDKに住み、子どもの成長と共に3LDKや4LDKに引っ越して、子どものプライベート空間を確保。子どもが独立してからは夫婦二人暮らしになるので、また2LDKに住み替える、などライフスタイルに合わせて気軽に住み替えができます。引越しの都度、新築物件を借りるなんていうことも可能ですね。

そして賃貸の人は、多額の住宅ローン金利を払う必要がなく、初期費用も敷金や礼金くらいで済みます。また持ち家の人と違って、資産価値の減少や地震のリスクを自分で負わなくていいというところも大きなメリットといえるでしょう。

ただ、賃貸の人は、老後もずっと家賃を払い続けなければなりません。長い目で見ると持ち家の人より、一生涯で払う住居費が高くなる傾向にあります。また、高齢になってから引っ越しをしようとすると、高齢者の一人暮らしを敬遠して賃貸契約ができない場合もあります。ずっと同じ地域に住みたいというのであれば、持ち家の方が良いかもしれませんね。

３．結局、どちらが得なの？

単純に比較できるものではありませんが、仮に築5年の高層マンションを5000万円で購入した場合と、同じマンションに毎月19万円の家賃で借りた場合を比較してみました。

購入する場合は、頭金の目安といわれている物件価格の2割「1000万円」を支払い、残りの「4000万円」を年利1.1％の35年固定金利で住宅ローンを組んだとします。

この場合、毎月支払う住宅ローンは約12万円、35年で払う住宅ローン総額は約4800万円となります。これに登記費用やローン手数料などの初期費用が物件価格の約6％（300万円）かかったとします。さらに維持費用として、修繕積立金や管理費、固定資産税（月割）で毎月約3万円かかったとすると、35年間の支払総額は「約7400万円」となります。

これに対し賃貸で住む人が、毎月19万円の家賃を35年間ずっと払い続けると「約8000万円」になります。（更新料は含まず。）

これだけで比較すると「持ち家」の人の方が、支払総額が少なく、35年後も自宅という資産が残るので、かなりお得ですね。

ちなみに、賃貸の人の支払額が、持ち家の人の「7400万円」に追いつく年数は「約32年」でした。この試算は私が独自に行ったものですが、物件価格が「4000万円」や「3000万円」の価格帯で試算しても、大体30年前後で賃貸の人も持ち家の人も、支払う額が同じくらいになりました。30年後の資産価値にもよりますが、同じ所に住み続けるのであれば、持ち家の人の方が資産が残る分有利となります。しかし子どもの成長に合わせて住み替えなどを行い、間取りの狭い住宅に住み替えて家賃を低くしたりすると一概に賃貸の人が損とはいえません。

今までみてきたように、どちらが得でどちらが損という答えはありません。いわゆる人生の3大支出の一つである「住宅資金」は損得ではなく、家族の夢や子どもの教育、夫婦二人の老後なども併せて考えていく必要があるでしょう。

ファイナンシャルプランナーの視点から見て、「家賃」や「住宅ローン」は、毎月のやりくりの中でも一番ウェイトが高いので、手取り収入の2～3割には抑えておきたいところです。買うか買わないかは、今の貯蓄残高、今後の家計収支や毎月のやりくりなど、ライフプランを考えながら、無理のない範囲でじっくり検討していく必要があるでしょう。