最近、アパート経営やマンションオーナーという言葉をよく耳にするようになりました。年金だけでは老後の生活が不安なこれからの時代に備えて、副業としての不動産投資が人気を集めています。成功体験がクローズアップされ、気軽にできそうなイメージの反面、実際にはさまざまなリスクが伴い、失敗例も増加傾向に。そこで、不動産投資に興味がある初心者の方が、失敗しないためにぜひ知っておきたい基本知識をまとめてみました。

福岡の不動産事情はどうなっているの？

 平成27年の国勢調査の結果で、平成22～27年の市町村別人口増加率が全国トップとなった福岡県新宮町。また人口増加数では福岡県福岡市が全国第2位になるなど、今、福岡都市圏は最も勢いのある場所のひとつとして全国的にも注目されています。

それに伴い不動産価格もここ2～3年は上向き傾向にあり、平成28年の福岡県全体の地価の総平均（公示地価、基準地価の総平均）は10万3895円/㎡と、前年比+4.26％の上昇。47都道府県中、地価ランキングは10位、上昇率ランキングでは7位と好調です。

地場のデベロッパーによる開発も盛んに行われ、福岡以外の地域や海外からの資本の流入も増えており、福岡の不動産市場にはこのところ好況感が。近年、特に福岡都心部のファミリー向け分譲マンションを中心に、徐々に価格が高騰してきています。

ただし新規物件は活性化していますが、一方で場所によっては供給過剰に。たとえ福岡市内でも、1LDKなど単身向け賃貸の家賃が下落しているところもあるようです。
 

不動産投資はメリットがあるの？

このように今、福岡都市圏の不動産は多くの個人投資家の関心を集めています。その流れに乗りたい！と不動産投資デビューを考えている方もいるのではないでしょうか。

一般的な不動産投資には、物件を購入した価格より高く売却し差額の利益を得る方法と、家賃収入を得るためにアパートやマンションを購入する方法があります。現在は長期的な安定収入を得る目的としての物件購入の方が主流になっているようです。

メリットとしては、

・将来、個人年金のように家賃収入をプラスαとして得られる

・給与所得がある場合、もし不動産投資の収支が赤字になっても、経費として確定申告すれば本業の所得税の還付が受けられ、ひいては住民税も抑えられる

・株やFXなどの投資に比べればローリスクロングリターンで、現金よりインフレに強い

などが挙げられます。その他に、現金に比べ相続税評価額を大きく圧縮できるので、相続税の節税のために不動産を利用したり、またローンを組むことで団体信用生命保険が適用されるので、生命保険代わりに投資を行うこともあります。

不動産投資のデメリットは？失敗例から学ぼう！

 しかし、不動産投資の失敗例は数多くあります。なかでも、副業としての賃貸マンション投資の最も代表的な失敗は、「空室期間が長くなり、ローンの支払いができなくなる」ということです。

一般的に収益性が高いといわれているワンルームマンションですが、入居者の回転が速くなりがちで、空室期間が度々発生する可能性があります。ファミリータイプの場合も、長期間の居住が多い反面、一度空くとなかなか次が決まらないという傾向にあります。

また、清掃などの管理がきちんとしていないマンションも人気がありません。中古マンションに投資する場合には、修繕積立金の状況なども含め、管理状態は最も確認が必要な部分でもあります。

当然ですが、家賃収入がなければローンの返済は手出しになります。空室期間が長引くと返済計画が大幅に狂ってしまい、最悪の場合マンションを購入金額よりかなり低い金額で手放さなければならない事態にもなりかねません。

しかし賃貸マンションのすべての管理をサラリーマンが個人で行うのは大変。最近では、業者が投資用マンションや土地活用のための開発販売を行い、ローンの借り入れ手続きや物件の管理などイチから面倒をみてくれるといった形態が多くあります。手数料はかかりますが、サブリース（転貸）や家賃保証、一括管理などが利用できれば安心です。

ただしその場合にも、業者の倒産や度重なる契約更新時の手数料値上げなどのリスクも伴いますので、契約する会社の信用度や先々の契約内容にも十分な注意が必要になってきます。

また、なるべく空室を避けるために、最初に物件そのものの価値を正しく判断することが重要です。人口が減っていく将来に向けて、資産価値が下がりにくい場所を見極め、経過年数とともに家賃金額を大幅に下げる必要がない、価値のある物件を見つけることが最も大切なことなのです。

その他にも、例えば天災や、将来的な金利上昇・消費税増税など、不動産投資にはさまざまなリスクが潜んでいます。安易に始めるのではなく、まずはじっくり検討してみましょう。相場を知るためにも、できるだけ時間をかけることをおすすめします。周囲の不動産投資経験者に話を聞いてみるのも、とてもよい方法ではないでしょうか。