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FPが実際に見た「不動産投資の失敗例」と知っておくべき7つのリスク

ふやす 権藤 知弘

FPが実際に見た「不動産投資の失敗例」と知っておくべき7つのリスク

【画像出典元】「iStock.com/filadendron」

こんにちは。FP(ファイナンシャルプランナー)の権藤知弘です。
投資の方法として王道ともいえる不動産投資。近年では、「会社に勤めながら物件を購入し、不動産投資で家賃収入を得ている」方をサラリーマン大家さんという用語で表したりします。
毎月家賃収入があるというのはとても魅力的ですが、一方でリスクが大きいため、初心者は注意が必要。メリット・デメリットをしっかり把握することが重要です。今回は、不動産投資のリスクや失敗例にフォーカスして解説していきます。

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1. そもそも不動産投資とは

まず、投資で得られる利益は大きく分けると二つに分けることができます。

①キャピタルゲイン
 ⇒簡単にいうと安く買ったものを高く売ることで得られる価格差益(売却益)です。
②インカムゲイン
 ⇒所有していることで得られる利益です。不動産投資では家賃収入が代表といえます。

投資で得られる利益は、キャピタルゲインとインカムゲインが挙げられますが、この利益を不動産で上げていくのが不動産投資です。不動産の価格は景気や物価・貸出金利の変化や、人気があるorないなどの需要によって大きく変動することがあります。このため売却益をメインにするのは、確実性が低く売買のタイミングによっては損失を被ることがあります。

それに対してインカムゲインである家賃収入は、売買と比較すると景気の影響が小さく、安定的です。最近は立地が良く値下がりしにくい物件に投資をして、長期的に安定した家賃収入を目指す投資家の方が増えているようです。ただし、そのような物件は投資金額も多くなる傾向がありますので、収支のバランスを考えながら投資を行うことが重要です。

また不動産投資の特徴としては、権利所得となりますので不労所得になること、年齢制限がないこと、うまく使えば節税対策になること、金融機関からの借入金を使うことにより投資金額を大きくする(レバレッジを効かす)ことが可能、などが挙げられます。

2. 「リスクが高い?」不動産投資の失敗例

さて、良いことがたくさんありそうな不動産投資ですが、これから筆者が知っている不動産投資の失敗例を挙げていきたいと思います。

2-1. 利回りが低すぎて持ち出しになる
利回りとは、1年間の家賃収入を物件価格で割って何%の利益が得られるかの目安です。不動産投資は家賃収入から借入金を返済していきます。
不動産は固定資産税・修繕積立金などランニングコストが必ず発生します。毎月の家賃収入から必要経費を賄っていくのですが、コストがかかりすぎて持ち出しが発生すると投資ではなく、自分の給与収入から支払いをしていかなければなりません。

2-2.  節税になっていない
2-1 のケースで「持ち出しがあるので給与収入と赤字分を合わせて節税しよう」という誘い文句で不動産投資をすすめられるケースがあります。金額が合えばいいのですが、所得税・住民税で減税される金額よりも出費が多いことがあります。

2-3. 毎月の収支が赤字になる
ワンルームマンション等で、修繕費や管理費などを管理会社に毎月支払いをするケースだと、家賃収入で借入金+経費を支払わなければなりません。そうなると単純に毎月の給与収入+家賃収入では不足してしまい生活費もままならないというケースがあります。

不動産投資
【画像出典元】「iStock.com/marchmeena29」

3.  リスクに注意が必要な不動産投資。失敗しやすい理由とは?

不動産投資は投資方法としては王道ですが、失敗経験をされている方が多い=リスクが高い投資方法でもあります。

3-1. 利益は課税対象
不動産投資に限りませんが、利益が出れば課税をされます。不動産投資で得られる利益はキャピタルゲイン(売買における価格差益)とインカムゲイン(家賃収入)がありますが、キャピタルゲインには譲渡所得として課税され、インカムゲインは不動産所得として課税されます。

3-2. 人に貸すリスク
自分のものを人に貸し出して利益を稼ぐ不動産投資ですが、人に貸し出しをしますので物件の価値が下がる可能性があります。室外・室内を含め貸し出しすることによるリスクは避けられないところです。

また、法的な観点でみると「大家さんの権利<借り手の権利」となっています。これは借地借家法という法律で強力に入居者の権利が守られているため、大家さんの意志で入居者に出て行ってもらうことが非常に難しいからです。例えば、家賃の滞納を繰り返す借り手に退去してもらいたくても、なかなかスムーズにいかないことも多いようです。

3-3. 売れないリスク
不動産投資は投資用物件を買うことが難しく、売ることも難しい投資方法です。
売却して現金化しようとする際に、売却希望額と市場における相場価格が離れていることもあるでしょうし、ワンルームマンションで考えると競争相手になる同じような物件があふれていることがあります。かなり、好条件の物件・立地でなければ現金化は容易ではないと考えていた方が良さそうです。

3-4. 流動性が低いリスク
売れないリスクと同義語になりますが、容易に現金化がしにくいことはリスクといえます。資産価値が高くても「買いたい!」という声がなければ現金化ができません。買い手側にとっても「欲しい!」という条件にあった物件がタイミングよく市場に出てくるかというと、これもまた難しいところです。動く金額が大きく、投資先が不動産だけにどうしても流動性が低くなります。

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