かつての人生テンプレ「アラフォーで新築の家を買う」は今も有効か

ライフプランはある程度はテンプレート化することができます。多くの人が似たような人生を送る傾向はあるからです。

「就職」→「結婚」→「子どもの誕生と子育て」→「住宅購入」→「老後の資金準備」→「引退とセカンドライフ」

のような感じです。しかし、ライフプラン3.0世代的には違和感を覚えるはずです。みんながみんな、一直線の双六のような人生と言うわけではないからです。

強いていえば、「引退とセカンドライフ」についてはほとんどの人が当てはまりますが、そこに至るまでの人生は、まさに十人十色です。

もうひとつ共通項があるとしたら「住宅」です。それが実家暮らしなのか、一人暮らしなのか、賃貸なのか、持ち家（住宅ローンを返済しながら）なのかはともかく、私たちはどこかに住環境を持たなければならない、ということは確かです。

それでも「アラフォーで家を買う（住宅ローンで）」というテンプレートは若い世代に当てはまらなくなっています。

空き家が増える？買わなくても「親の家」がある？

人口減少社会の到来は日本の社会のあり方を大きく変えています。戦後一貫して、日本は住宅不足だと言われ、新築住宅が大量に供給されてきました。しかし、人口が減少すれば住宅は余り始めます。単身者世帯が増えていく傾向があるものの、新しい家を建て続ければいつかは部屋が余り始めます。

2019年に野村総合研究所が発表したレポートでは、全国の空き家率を13.6％としています。新築の件数と取り壊した家屋の件数を分析すると、空き家が増え続けている傾向があるといいます。

あなたの両親は賃貸ではなく、自分の持ち家に暮らしている（あるいは住宅ローンを返済中）のではないでしょうか。だとすれば、その家はいつかあなたに相続されることになります。

親とすでに同居している、あるいは将来は親と同居し、親の所有する住宅に住み続けることを考えているのであれば、「家を買う」という問題からは解放されることになります。

しかし、兄弟姉妹がいて、すでに親と同居している場合は、そこに自分も同居するというのはなかなかうまくいかないでしょう。あるいは、親が家を売って老人ホームに入居する費用に充てる可能性もあります。

このあたりは家族と話し合ってみる必要があります。

借金をして家を買うと75歳まで返済に追われる？

住宅ローンは家をキャッシュで一括で取得できない場合に、長期にわたって低金利の分割払いを行える仕組みです。私たちが家を手に入れるとき、とても助かる仕組みですが、お金を借りている「借金」であることは忘れてはいけません。

住宅ローン、基本的には数十年以上の返済計画をたてます。これは、人生を通じて最長の返済期間の借金ということになります。

近年では、返し終える年齢が高すぎることも問題として指摘されています。国が民間と連携して提供する住宅ローンである「フラット35」の利用者を分析すると、返済が終わる年齢を最大である75歳にしている人が多いそうです。

返済計画を長期化すると１カ月あたりの返済額は少なくてすみます。楽に住宅ローンが組めるわけです（あるいは高額の住宅ローンも毎月の返済額としてはやりくりできるようになる）。

とはいえ、現在60歳定年が主流で、65歳定年にようやく動き始めているところです。数十年後の未来に、75歳まで現役で働き続けて返済することが本当にできるのでしょうか。返済が楽になるからと75歳返済終了の計画をたててしまうのはよくありません。

もし返済が終わる前にリタイアがやってきたとしたら、退職金で残りのローンを完済することになります。これをやると、本来の老後のための資金であるはずの退職金がもらってすぐ消えていってしまうことになります。

現役時代に返済が終わるような住宅物件選びと返済計画をたてていきましょう。そのために必要なのは頭金をコツコツ積み立てて、借入額を少なくすることも重要になります。

生涯賃貸暮らしにもまた悩み

それではローンで家を買わずに、賃貸暮らしのほうが賢い選択なのか、というとこれも簡単には言い切れません。賃貸暮らしはいくら家賃を払い続けてもその家を自分のものとすることはできないからです。

住宅ローンの多くは家賃と同水準の返済計画をたてますが、数十年の返済が終われば家は自分のものとなります（戸建てなら土地の権利取得も含む）。これはローンの返済が資産形成につながっていることを意味します。

賃貸生活の最大の悩みは、老後にやってきます。「家賃手当は年金には含まれていない」ということです。国は持ち家政策をずっとやっていて、マイホームをリタイアまでに取得するために税制上の優遇策などを実施してきました。公的年金収入は基本的に日常生活にかかるコストを想定しており、家賃分は含まれていません。賃貸生活の人に年金を多く支給してくれることはありません。

老後の家賃はそれだけで2000万円位かかります。月６万円の部屋で老後を暮らすとしても、年72万円、30年なら2160万円もかかってしまう計算です。

いわゆる「老後に2000万円」は旅行や趣味・交際費（孫へのプレゼントも含む）などにかかる分だけを指しているのですが、そうすると賃貸暮らしの年金生活には「老後に2000万円＋老後の家賃2000万円」必要ということになります。

かといってプラス2000万円の貯金をするのは大変で、何らかの形で「引退までに『ついのすみか』を確保する」というのは大切なマネープランのひとつになります。これはライフプラン3.0世代でも変わらないことでしょう。

中古物件の取得、リノベも選択肢

空き家問題と高額・長期のローン負担とのあいだで、近年注目されているのは、中古物件の活用です。

新築と中古物件では価格が大きく違います。誰かが一度住んだというだけで、まだ建ったばかりのマンションの部屋が数割安くなることがあるほどです。１割で数百万円に相当しますから大きな差です。

古民家などをリノベーションをしたり、管理が行き届いているビンテージマンションを評価する動きもあります。耐震基準については配慮する必要がありますが、新築物件だけが住宅取得ではない世界に変わりつつあるわけです。

リノベーションも選択肢です。親も自分も近隣暮らしであるなら、親の持ち家をリノベーションして自分も住み続けることで人生の住宅コストを下げることもできます。

リノベーションすることで、数十年前の水回りを最新化したり、バリアフリー対応にすることもできます。三世代同居を考えるなら、前向きに考えてみるといいでしょう。

家族の持ち家状況なども踏まえつつ、後悔しないマイホームの検討を

「家」の問題は、自分と家族の状況、日本の状況などを考えると、そう簡単に答えが出る問題ではありません。

しかし、「アラフォーになったら住宅展示場に行って、銀行と相談して、35年ローンを組む」というテンプレートが全てではない、ということは言えそうです。

一方で、「ついのすみかは必要である」という事実は変わりがありません。一生、どこかで暮らしていく、ということを考えていくのはどんな世代にとっても重要なことです。ライフプラン3.0世代にとっても、家を確保する問題はこれからも悩ましいマネープランのテーマであり続けます。

「兄弟姉妹がいて、親の実家は誰かひとりしか住めない（仲良し姉妹なら、老後に同居もできるかも）」
「親の実家は地方で、自分は首都圏で暮らしていて戻る気はないから、空き家となってしまう」

などなど、自分たちの状況を整理していってください。まずは「家を取得する必要があるかないか」をはっきりさせましょう。家を買う必要があるなら、「ローンで無理はしない」ことを前提に物件選びや頭金の積立、ローンの検討などを行っていくことになります。

マイホームは人生最大の買い物だとよく言われます。後悔のない検討をしたいところです。