中古住宅をリノベーションしてオシャレに住みたい！ そんな願いをかなえるためには、まず物件探しが必要ですよね。そこで、福岡を拠点にリノベーションを手掛ける株式会社リノベエステイト代表の松山真介さんに取材して、物件の探し方をレクチャーしていただきました。

「こういう物件がおすすめという絶対的な正解はないんだよね～」と言いながらも、物件探しのコツを教えてくれましたよ。

市場に合わせて自分の希望のチューニングを

物件探すには、やはりインターネットが便利。インターネットの普及によって、素人が知ることができる情報も、プロが扱う情報もそれほど差がなくなってきているのだそうです。

「『希望する物件がない』という声をよく聞きますが、それは初期設定が違っているかもしれません」と松山さん。

「物件の価格は、場所、築年数、面積でおおよそ決まります。例えば、弊社がある中央区大手門で、築20年、70平方メートルくらいなら、2000～3000万円くらいでしょう。相場を変えることはできないのだから、予算が合わなければ、面積がもっと狭い物件を探してみるなど自分の希望をチューニングしていく必要があります。インターネットは相場を把握できるいいツール。自分の理想に修正を加えながら、いくらでも調べることができます。以前よりずっと物件が探しやすくなりますよ」

何となく物件探しはNG！ 気に入った物件を手に入れるテクニックとは

「気に入った物件を手に入れるテクニックは簡単ですよ」と松山さん。「それは、誰よりも早く『買う』と売主に宣言することです」

そのためにはどうしたらいいのでしょうか。

まずは、家族や共同で買うパートナーと意識をすり合わせ、希望条件を共有しておくことが大事なのだそうです。物件を見つけてから家族会議をしていては、会議をしている間にその物件が売れてしまう可能性があるからです。また、親世代は、リノベーションがどのようなものかよく知らないことが多いものです。親が資金のサポートをしてくれることもありますから、親にも自分たちの考えを前もって伝えておくと話がスムーズに進みます。

それから、住宅ローンを組む予定なら、銀行からどれくらい借りられるのかを前もって審査してもらうことも重要。その枠を踏まえたうえで物件探しを始めると決断しやすいそうです。

「インターネットはいいツールと言いましたが、だからといって何となく物件を探し始めると、自分が優先したい条件や資金計画があいまいになりがちです。最初に、希望条件の“見える化”と銀行で事前審査を済ませましょう」（松山さん）。

購入する前に知っておくべき中古住宅の基本

まずは建物の構造とその特徴を知っておくことです。構造には大きく2つあり、柱と梁が一体化したラーメン構造と壁式構造があります。壁式構造の場合は耐力壁がありますので、間仕切り壁を壊すことができず、間取りが自由に変えられない可能性もあります。

それから、1981年6月1日に建築基準法が改正され、耐震基準が大きく変わったことも知識として頭に入れておきましょう。いわゆる旧耐震基準と新耐震基準です。

また、松山さんによると、最近は中古住宅の流通を促すために、ホームインスペクション（住宅診断）を推進する機運が高まっているとのこと。ホームインスペクションとは専門的な知識を持つ第三者が住宅の現状を診断するものです。

「ホームインスペクションをしている住宅であれば、どこがどの程度劣化しているのが分かり、その修繕費用がどれくらいかかるのかを事前に予測することができます。ですから、購入後に予想外にリノベーション費用がかかるという事態を避けられますよ」（松山さん）

管理組合に所属するという意識を持って管理状況や管理規約を調べよう

中古マンションを購入する場合、気を付けたいのが管理状況です。「修繕積立金の貯まり方、中長期修繕計画の有無といった情報は、資産を守るという意味でとても重要」と松山さん。

修繕積立金が安すぎる物件は要注意。将来、資産価値が下落する可能性があります。マンションに住むということは、そこの管理組合に所属することになります。そういった視点で管理状況のチェックが大切です。

また、マンションによって管理規約が少しずつ違うため、希望するリノベーションができるのか、リフォームに関する管理規約の条項を事前に確認しましょう。

車を所有している人は、駐車場にも注意です。古いマンションでは住戸数分の駐車場がないことも。その場合は近隣に駐車場があるのか、駐車場代はいくらかかるのかを確認しましょう。場合によってはカーシェアに切り替えるという方法もあります。

夢が膨らんで、すぐにでも物件探しを！となりがちですが、「その前にやっておくべきことを済ませておくのが中古住宅購入をスムーズに進めるためのポイント」と松山さん。まさに「急がば回れ」ですね。