住宅ローンを組む際に、誰しも気になるのは毎月の返済額。しかし、25年ローンや35年ローンのように、返済期間の違いで、支払い総額は大きく変わってきます。どのくらい変わるのか具体的にシミュレーションしながら比較していきましょう。

毎月の返済額は住宅ローンの組み方次第

住宅ローンを組んだ場合、毎月の返済額について「今の家賃と比較して、高くなるのか安くなるのか…」「何十年も払い続けることができるかのだろうか…」とお悩みの方も少なくないことでしょう。今回は返済期間の違いで、支払総額がどれぐらい変わるのかを、具体的にシミュレーションしながら比較していきます。

返済期間の違いで支払総額には200万以上の差が

福岡県の平均的なマンションの購入額は約3000万円（※）。そして頭金は、平均的に物件価格の2割にあたる約600万円を充てている人が多いようです（※）。

※いずれも住宅金融支援機構「フラット35利用者調査」（平成27年）

よって、その残った金額の2400万円を住宅ローンで借り入れるわけですが、返済期間が違うとどれくらい支払総額が変わるのかを具体的な数字でみていきましょう。

支払総額の試算
※）前提条件：借入額2400万円、全期間金利年1.0％であると仮定します。元利均等返済、諸経費等は含まず

【返済期間：35年】・・・「Ａ」
毎月返済額：6万8873円
総支払額　：約2892万円
（うち利息：約492万円）

【返済期間：30年】
毎月返済額：7万8301円
総支払額　：約2818万円
（うち利息：約418万円…「Ａ」との差▲74万円）

【返済期間：25年】
毎月返済額：9万1000円
総支払額　：約2746万円
（うち利息：約346万円…「Ａ」との差▲146万円）

【返済期間：20年】
毎月返済額：11万1449円
総支払額　：約2674万円
（うち利息：約274万円…「Ａ」との差▲218万円）

返済期間35年と30年では、支払総額が「約70万円」違います。何千万円という支払額なので、このくらいの金額では大差がないように感じがちですが、銀行に預金をして70万円の利息を得ようとすると、一体いくらのお金を預けないといけないのか、そう考えるとこの差は馬鹿にできません。

また、返済期間を35年から10年縮めて25年ローンにすると、「約150万円」も支払総額が軽減できます。さらに返済期間を20年で組むと、毎月の支払額は約2倍近くまで上がるものの、総支払額を「約220万円」も節約することができます。ライフプランにもよりますが、毎月の支払額が負担でなければ、こうした選択も検討できます。

以上のことから、安易に返済期間を最大の35年と考えるのではなく、1年刻みでもいいので、収支状況に応じて返済期間を検討してはいかがでしょうか。

いつまでに返済？定年退職金で一括返済か繰り上げ返済か

住宅ローンを組む際、借入期間を最長の35年にして、実際は35年間返済し続けるのではなく、定年退職金を受け取った時に一括で繰り上げ返済をしようと計画している人も少なくありません。確かに定年後もずっと返済し続けるより、退職金などのまとまった資金があれば一括で繰り上げ返済をしたほうが支払う金利は少なくなります。

例えば35歳の方が、上記と同条件で35年ローンを組み、60歳を迎える25年後に退職金を受け取って残りのローンを一括で返済した場合をみてみましょう。

【返済期間：35年】
毎月返済額：6万8873円
25年後の残債：約800万円
25年後に全額返済した場合の総支払額：約2849万円
（うち利息：約449万円…「Ａ」との差▲50万円）

25年後に残債の約800万円を繰り上げ返済することで、支払利息を50万円も軽減できています。これはかなりお得ですね。しかし元利均等返済の借入は、返済額の内訳が最初は利息＞元金となっているため、繰り上げ返済は1年でも早くしたほうがよりお得なことをご存知でしょうか。

実は、25年後に800万円を繰上げ返済した時と同じように、5年後に100万円を繰上げ返済すると約50万円の利息軽減効果があります。

100万円で50万円お得、800万円で50万円お得、皆さんはどちらを選びますか？ 明らかに前者ですよね。

このようにまとまった資金があれば定年退職まで待たず、少しでも早い時期に繰上げ返済を検討してみてはいかがでしょうか。

ローン以外のコストも考えたシミュレーションを

住宅購入後、住宅ローン以外にも毎月の負担があることを考えなければいけません。例えばマンションを購入した場合、「管理費」や「修繕積立金」、車を所有していれば「駐車場代」が毎月必要となります。福岡市内のマンションでは、平均的に毎月2万円ほどの負担が多いようです。

さらに毎年かかる費用として「固定資産税」と「都市計画税」、さらに火災保険の「保険料」などもあります。固定資産税などについては、毎年10万円～15万円ほどになるケースが多いようです。火災保険については、地震保険を付けるか付けないかにもよりますが、だいたい2万円前後の保険料を支払われています。（※）マンションの場合

また、全期間固定金利の住宅ローン【フラット35】でローンを組まれた場合は、団体信用生命保険（通称、団信）の保険料を契約者が支払わなければなりません。この団信の保険料は年間10万円前後掛かります。ただし、民間銀行で借り入れた場合は、金利に含まれていたり銀行が負担してくれていたりするケースがほとんどです。

そして忘れてはいけないのが、引っ越し費用や新たな家具家電の購入費用。4人家族であれば平均的に7～8万円の引っ越し費用が掛かります。入居の時期にもよりますが、春や秋など引っ越し業者の繁忙期にかかると料金が1．5～2倍まで高くなることもあるようです。また、新居では新しい照明器具やカーテンが必要でしょう。さらに、家具を新調するという人も少なくありません。これらの費用も忘れずに予定しておきましょう。

支払利息を減らすために返済期間を1年刻みで検討

毎月の家計のやりくりの中でも金額が大きくなる「住宅関連費」。この固定費をいかに削減するかで将来の貯蓄計画が大きく変わり、老後を豊かに暮らせるか、ギリギリの生活になるかの分かれ道になります。

冒頭に住宅ローンの目安を述べましたが、年収に応じた無理のない支払方法を選択し、ご家族のライフプランによって返済期間を変えていきましょう。さらに、繰り上げ返済も計画的に行うと、より効果的です。共働きの場合は資金計画に余裕があると思うので、計画的にこの繰上げ返済をしていきましょう。

収入源が世帯主1人のご家庭は、特に子どもの教育資金を意識しながら、今後の収支計画を立てる必要があります。子どもが小さいうちはさほど負担でない住宅ローンも、子どもの成長とともに毎月のやりくりが大変になっているご家庭を、私は今までたくさんみてきました。

いずれにしても、毎月の返済額がやりくりの負担にならないよう工夫して、支払利息を少しでも少なくなるために返済期間を1年刻みで検討することをお勧めします。せっかく夢にまで見たマイホームを手に入れても、毎月のやりくりでギスギスしていては本末転倒。無理のない返済計画で、夢のある明るいマイホームプランを作ってください。