住宅価格が上昇し、今後、金利も上昇するかもしれない。なるべく早く住宅を購入したい！と検討している人も多いのでは。ただ、長きに渡って住宅ローンを返済できるかどうか、審査に通るのかという不安がありますよね。そこで今回は年収400万のケースを中心に、年収別の住宅ローンの借入可能額や月々の返済額の目安など、ローンとの付き合い方について紹介します。
なお、年収400万円は手取りではなく、税金や社会保険料が差し引かれる前の金額です。

住宅ローンを組むときは「返済負担率」が大切！

住宅ローンを検討する上で覚えておきたいのが「返済負担率」です。返済負担率とは、収入に占める年間の返済額の割合を意味します。金融機関等で多少の違いはありますが、住宅金融支援機構のフラット35の場合、以下のように定めてあります。

この返済負担率は以下のように計算します。

返済負担率(%)＝年間の返済額÷年収×100

つまり年収400万円以上の場合、年間の返済額が35%に収まるような額になれば良いので、
400万×35%=140万円。年間140万円は月換算で約11万6000円。この水準であれば住宅ローンを組めるという1つの目安になります。

例えば以下の住宅ローンを組みます。

借入額：3810万円（元利均等方式）
金利：1.5％
返済期間：35年

この場合、月々の返済額は約11万6000円となり、先の返済負担率に収まっているため、金利が1.5%で35年返済を前提とした場合、「年収400万円で3810万円まで借入が可能」ということになります。ただし、住宅ローン以外にマイカーローンなどの他の借入があると、その分、住宅ローンで借りられる金額は減少することになります。

審査前の目安に！年収別の借入可能額は？

ここでは同じく住宅金融支援機構の基準を参考に、年収、金利、期間別の借入可能額を紹介します。

当然、金利が低く返済期間が長い方が月々の返済額は小さくなるため、その分、借入可能額が増えます。そしてもちろん、年収が高いほど借入可能額は大きくなります。

今回の金利は1％と2％の2パターンで計算しています。「ネット銀行など0.5%未満で借りられるところもあるよ」と思う方もいるでしょう。ただし、返済負担率を考える際の金利を「審査金利」と言いますが、これは実際の金利とは異なるケースが多いのです。

例えば変動金利の場合、将来の変動も考慮し、少し高めの金利で審査を行うという金融機関もあります。よって、今回は金利1％と2％を目安に計算をしました。住宅金融支援機構のフラット35の場合は実際の融資金利と審査金利に差がないとされているため、分かりやすいです。

上記以外のケースも、住宅金融支援機構のホームページで、借入可能額を算出することができますので、参考にしてください。

借入可能額と返済しやすい金額は違う

年収400万円であれば3000万～4000万円程度が借りられる額の目安となりそうです。ただし、「借りられる額＝返済しやすい額」とは限りません。今後の働き方、教育費、親の面倒（介護）など、それぞれ置かれている状況で家計の収支は大きく変わってきます。

借入可能額からそういった不確定な要素、大きな支出が伴いそうなライフイベントを考慮し、「いくらであれば無理なく返済できるか？」という自分自身の「返済可能額」をあらかじめやや厳しめに試算しておくと良いでしょう。

頭金なしでもローンOK、その場合のメリット・デメリット

現在は諸費用も含めて住宅ローンを組み、頭金なしで住宅を購入することが可能です。ただし、住宅金融支援機構のフラット35はじめ、一定の頭金が用意できている場合は金利が優遇される金融機関もあります。また当然、頭金によって借入額を抑えることができれば、その分返済も楽になります。よって、頭金があるに越したことはありません。なるべく購入額の1割程度を用意しておきたいところです。

ただし、現在金融資産が手元にない人が住宅購入額の1割程度を貯めるには、それなりの時間が必要となります。その間も家賃を払い続けなければなりませんし、子どももどんどん成長していきます。理想的な物件との出会いも容易ではありません。

よって、「今、このタイミングでこの物件が良い」という最適な機会があれば、「頭金がないから」という理由であきらめるのではなく、住宅ローン100%で購入するのも1つの方法だと思います。頭金がなくても、その後のローンをきちんと返済できれば良いのです。

65歳時点のローン残高のシミュレーションを！

住宅市場動向調査（令和4年度）によりますと、住宅ローン返済期間の平均は以下のようになっています。

一部の人は賞与でも返済をしているため月々の支払いはもう少し低くなるかもしれませんが、およそ30年かけて毎月10万円以上も返済していくことになりますので、工夫しながら上手に付き合うことが大切です。

上記「注文住宅（建築）」のケースでローン開始タイミングの年齢を30歳、35歳、40歳と3パターンに分けて65歳時の状況をシミュレーションしました。

30歳の時に新築注文住宅を建て、平均的なローンを組んだ場合、老齢年金受給が開始する65歳時点で既に完済しています。

35歳の場合、残り3年弱、金利を含めた残りのローン額が約487万円なので、退職金で一括返済も可能な範囲でしょう。

40歳の場合、退職金で一括返済をするのが厳しいという人も想定されます。

簡易なシミュレーションですが、このように65歳時点で残りのローンの年数や残高を確認しておくことは大切です。

もちろん、これらは1つの考え方・目安です。近年は65歳以上でも元気に働いている人も多いため、「65歳時点のローンの状況はあまり意識せず70歳までかけて返済できれば良い」という考え方もできそうです。

いつまで働くのか？どのようなセカンドライフを送りたいのか？これらが、住宅ローンの適正額を考える上で大事な要素となりそうですね。

まとめ

年収400万円でも3000万～4000万円は借りることができそうです。ただし、無理なく返済できる金額はもう少し低い金額になるでしょう。

生活の基盤となり、一生の財産となるマイホーム。堅実に無理なく選ぶことも大切ですが、譲れない部分、妥協せず理想を追求するという考え方も大切にしてもらいたいです。ご自身の働き方、退職金の有無、ご家族の状況等、さまざまな要因を考慮し、住宅ローンと上手に付き合ってください。