【4】増税による影響は？住宅取得時の税金はいくら違う？

まず大前提として土地の代金には消費税がかかりません。そのため住宅を購入する際に消費税アップの影響を受けたのは建物や諸経費などです。このことを踏まえ2020年10月に「消費税が8％から10％にアップしたことが住宅購入時にどれくらいの影響を与えたか？」を簡単に試算してみます。

土地価格：2000万円　建物価格：2600万円　各種諸経費：400万円として試算

消費税額にして60万円の上昇です。毎月の返済額や総支払額を考えれば取得時の価格が少ないに越したことはないのですが、この上昇額を多いと見るか、それほどでもないと見るかは評価が分かれるところです。実際には土地購入時には消費税が発生しないこと・住宅ローンを活用して長期間で返済していくことを考えると、影響はそこまで大きくないように思われます。さらに後述する住宅ローン減税の控除対象期間が13年間に延長されたことにより影響は大幅に軽減されています。

なお個人間売買で中古住宅を取得した時は、土地に加え建物も消費税が非課税となります。
（ただし売買に関係する仲介手数料などの諸経費には消費税が必要です）

【5】2019年の増税で控除期間が延長、一体いつまで？

2019年10月の増税に合わせて住宅ローン控除の対象期間が従来の10年間から13年に延長されました。この消費税アップに伴う特例は遅くとも2020年12月31日までの居住開始が対象期間となります。

控除の内容としては、1年目から10年目までは「住宅ローン残高の1％」という条件はそのままです。その後、特例として13年目まで下記の内容で控除されます。

・年末ローン残高（上限4000万円）×1％
・建物購入価格　（上限4000万円）×2％÷3

上記のどちらか小さい方の金額が適応されます。

また、執筆時は確定していませんが、新型コロナウイルス感染症の影響で2020年12月に終了予定であった「住宅ローン控除期間13年間」の終了時期の延長や適応の弾力的な運用等が検討されています。（2020年10月現在）

【6】控除期間を13年に延長したらどれくらい節税効果が違うのか

ここでは控除の期間が10年と13年における控除額の合計を、おおよそになりますが試算をし、比較をしてみます。

●前提条件　
総取得額　　4500万円　
土地価格　　2300万円
建物価格　　2000万円
諸費用　　　200万円
課税対象額　2200万円　（土地価格は非課税のため）
課税額　　　8％の場合　176万円　10％の場合　220万円　　差額　44万円

年末の残高　4000万円
返済年数　　35年
借入金利　　1.0％
額面年収　　500万円

①控除対象期間　10年の場合
1年目から10年目まで・・・29.7万円／年　　10年間の控除額の合計　297万円

②控除対象期間　13年の場合
1年目から10年目まで・・・29.7万円／年　
11年目から13年目まで・・・13.3万円／年　　3年間の合計控除額　約40万円
上の2つを合計すると約315万円の住宅ローン控除を受けることができます。

この例を表で表すと下記のようになります。

簡単な例ではありますが「消費税8％+控除期間10年」と「消費税10％+控除期間13年」は、わずかに差はありますが全体としてはほぼ変わらないと思っていただいて構わないでしょう。

なお個人間で行う中古住宅の売買の場合は住宅ローン控除の適応期間は従来通り10年までになっており、13年間の控除期間延長を受けることはできません。

【7】住宅ローンにも新型コロナの影響が？

2020年の新型コロナウイルス感染症の影響は広範囲に及びますが、住宅ローンに関しても例外ではありません。住宅ローンの返済に関して各金融機関は柔軟に対応しています。また住宅ローン控除に関しても、本来、控除期間13年を適応するには2020年の12月末までに入居をしていなければならない等の要件があります。しかし新型コロナウイルスの影響を鑑み、購入時期や入居時期に関する特例措置を行うことが決定しています。

＊国土交通省：新型コロナウイルス感染症の影響を踏まえた住宅取得支援策について（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr2_000044.html）

状況の変化に合わせ随時情報が更新されています。住宅購入を検討中・購入手続きをしている・現在マイホームを建築中など対象になる可能性がある方はご確認ください。

【8】住宅ローン減税の注意点

メリットの多い住宅ローン減税ですが、注意点もいくつかあります。代表的なものとして下記の三つがあげられます。

1. 初年度は確定申告が必要

住宅ローン減税はマイホームを購入したからといって自動的に行われるものでありません。そのため住宅ローンの返済をスタートした翌年の2月～3月の期間に税務署などで確定申告が必要です。初回だけ確定申告が必要ですが、次年度以降は会社員の方はお勤め先の年末調整で対応できます。なお準備しなければならない書類やマイナンバーなど必要なものも多く、会社員の方はほとんどの方が確定申告を経験したことがありませんので余裕をもって準備をしましょう。なおe-Taxというインターネットを介した申告方法もあります。このe-Taxを使って申告する際はマイナンバーカードが必須となります。

＊住宅金融支援機構：はじめての確定申告（https://www.flat35.com/user/helpful/kakutei2.html）

＊国税庁：電子申告（https://www.e-tax.nta.go.jp/kojin.html）

2.繰り上げ返済してローン残高を減らすと、控除を満額受けられない場合がある

年末の残高に応じて控除額が変わります。そのため、繰り上げ返済を行って10年以内に支払いが終わる、またはローン残高が減少すると、控除を満額受けることができないこともあります。そのため繰り上げ返済を検討する際には、繰り上げ返済した時の返済額と控除を満額で受けた場合を比較してメリットがあれば行うことになります。なお住宅ローン返済に資金を集中させると教育資金などが枯渇する可能性もあります。繰り上げ返済に関してはご家庭のライフプランを考慮する必要があります。

3.ふるさと納税やiDeCoと併用すると、住宅ローンの控除枠が少なくなることがある

上述しましたがふるさと納税やiDeCoは所得を減らす効果があります。そのためふるさと納税やiDeCoをそれぞれ満額まで使用すると住宅ローン控除に回す枠が少なくなる可能性があります。これはいずれの制度も控除される税金の対象が個人の所得税と住民税になっているためです。ちなみ控除の順番としては先にふるさと納税やiDeCoの拠出分が控除され納税額が確定、最終的にその納税金額から住宅ローン控除分の税金が引かれます。

【9】住宅ローンを組むなら返済はいつまでを目安に考えたらいい？

教科書的な答えで回答するとすれば、定年もしくは雇用延長の目安である60才～65才までに支払いを終えると良いと思います。ただし雇用の流動化や婚姻年齢や出産年齢の上昇などの影響もあり、住宅を購入するのが40才前後というケースが増えています。

そうなると40才から住宅ローン・教育資金・老後資金という人生の3大支出を同時並行の状態でスタートさせて家計を運営しなければなりません。その状況で住宅ローンの完済年齢を60～65才で設定すると、住宅予算を相当絞る必要がある・毎月のやりくりの中で教育費が足りなくなるなどの状況が考えられます。

住宅を購入する前に、各自のライフプランの中で予算や返済年齢の目安をある程度考えた上で具体的な行動に移りましょう。例えば70才で返済を終わらせるとすれば、どのようなライフプランになるのか？を考える必要もあるでしょう。住宅を購入することは一般の方にとっては一生に一度のことです。売る側の都合ではなく、買う側の都合で返済計画は考えましょう。

【10】まとめ

住宅ローン控除はその時の経済状況などに応じて実施される内容が異なります。過去15年ぐらいを振り返っても、控除額の上限や対象期間が何度も変更されており、ウィズコロナの時代に合わせ、今の段階で予定されている控除の内容が変更・拡充される可能性も高く注意が必要です。以下ポイントをまとめました。

・国土交通省のサイトをこまめに確認する
・国税庁のサイトの情報にも注意する
・消費税10％に合わせた13年間への控除期間延長に関しては2020年末で終了予定
　※この時限措置が延長されるかは不明

なお2021年1月～12月の住宅ローン控除に関してですが、今のところ一般住宅であれば控除期間10年、毎年の限度額40万円で実施される予定です。

住宅を購入するということは人生の中で一番大きな買い物になる可能性が高く、一般的に返済期間も長期間になります。そのため住宅ローン控除の制度も大事ですが、それ以上に各自のライフプランの中で住宅を購入することがどれぐらいのインパクトを与えるかを確認した上で購入計画を進めていくことが重要です。特に新型コロナウイルス感染症の影響がどこまで、いつまで続くかの見通しがまだ立たないこともあり、住宅ローン控除に限らず、既存の制度の延長や適応範囲の拡大など支援策もどのようになるかは分かりません。そのため、まずはご自身のライフプランを立てた上で住宅購入を進め、その時その時に活用できる制度を上手に使うことが求められるでしょう。

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住宅ローン控除についてのQ&A

Q．2年前にマンションを購入し、うっかり住宅ローン控除の手続きを忘れていました。申告期限を過ぎているので還付を受けることはできないのでしょうか。

結論から申し上げると、今からでも間に合います。住宅ローン控除は、5年以内であればさかのぼって還付の申告ができますので、申告期限を過ぎたからといって諦めず、適用期間内であれば税務署へ申告手続きに行かれてください。

Q．住宅ローン返済中ですが、転勤となり引っ越すこととなりました。住民票を移さなければそのまま住宅ローン控除を受けることができますか。

一般的に引っ越した場合は、転居先に住民票を移さなければいけません。しかし住宅ローン控除で税金が還付される条件は、その対象となる住居に居住していることが条件です。よって転勤などでその家に住めなくなった場合は、住宅ローン控除の適用期間中でもその年から所得税の還付を受けることができません。