今回の「FPに聞きたいお金のこと」は、住宅ローン金利について今後の金利動向が気になる20代の女性からのご相談です。この記事では、住宅ローン金利の「変動金利型」と「固定金利型」の比較や、借り換えを検討する際のポイントについて解説します。

20代女性Aさんの相談内容

数年前に住宅ローンを変動金利型で借りたのですが、最近金利が上がるというニュースをよく耳にします。固定金利型に変えた方が良いのでしょうか？また、変える時には何か手数料などはかかりますか？

金利のある世界へ

2024年3月にマイナス金利が解除され、日本にも金利のある世界が戻ってきました。2016年2月にマイナス金利が導入された際、大きな影響を受けたのが住宅ローンでした。固定金利型も変動金利型も大幅に利率が下がり、変動金利型では0.5%前後の住宅ローンも数多く販売されています。そのため変動金利型で住宅ローンを借りている人が多く、今後の利率の変動に注目が集まっています。

変動金利型の特徴

変動金利型の最大のメリットは返済開始時の金利の低さです。2024年6月現在、固定金利型は1.9%程度ですが、変動金利型は0.5～1.0％前後に設定されています。なお半年ごとに返済金利は見直され、最終返済が終わるまで総返済額がいくらになるかがわかりません。また今後、金利が上昇した場合、毎月の返済額や総返済額がそれまでよりも高くなります。

固定金利型の特徴

一方、固定金利型は返済開始から最終返済までの期間中の返済金利が固定されているので、毎月の返済額や総返済額が確定しています。そのため途中で返済額が変わることを心配せず、返済計画が立てやすいというメリットがあります。ただし返済開始時の金利は変動金利型よりも高く、返済金額も変動金利型より多くなり、もし返済期間中に金利が下落しても返済金額はそのままです。

住宅ローンの金利は何の影響を受けるのか？

では住宅ローンの金利はどのように決まるのでしょうか。変動金利型と固定金利型、それぞれで違う要因で決まるので詳しく見ていきましょう。

「変動金利型」

変動金利型の金利は、日本銀行の政策金利に連動している短期プライムレートの影響を受けます。政策金利は日本銀行が景気などを判断して決定する金利で、政策金利が上昇すると短期プライムレートも上昇し、変動金利型の金利も連動して上昇するという関係です。長期金利は少しずつ上昇していますが、短期プライムレートは2009年1月に年率1.475%になって以来、2024年6月までその水準を維持しています。

「固定金利型」

固定金利型の金利は、「10年満期の国債の金利」の影響を受けます。この10年満期の国債の金利を長期金利と呼び、この長期金利が上昇すると住宅ローンの金利も上昇する傾向があります。現在は国債が売られて価格が下がり、金利が上昇している状況です。これは国債の価格と金利が「国債が売られて値下がりすると、金利が上がる」「国債が買われて値上がりすると、金利は下がる」という関係にあるからです。

Aさんは借り換えした方が良いのか？

さてAさんは借り換えをした方が良いのか考えてみましたが、筆者の答えは「もうしばらく様子を見よう」です。

そもそも論になりますが、現在の変動金利型から固定金利型に借り換えをすると、毎月の返済額は必ずアップします。まずは、このアップした金額を毎月返済していけるのか？という問題があります。

また、返済金額がアップすることについて、「金利が上昇するリスクに備えるために借り換えた」という納得感が得られるかも重要だと思います。加えて固定金利型に借り換えをした後に、変動金利型がもし上昇しなかった場合、「固定金利型に借り換えなければ良かった」といった心理的なストレスも考えておく必要があるでしょう。

固定金利型と変動金利型、返済額の比較

ここでは以下の条件で、変動金利型と固定金利型の比較をしてみましょう。あくまでも仮定になりますが、おおよそのイメージは掴めると思います。

【条件】
・当初借入金額：3500万円
・当初返済期間：35年
※借り入れてから5年間の返済が終わった時点での元金の残債で試算
・金利：固定金利型は1.9%、変動金利型は0.5%
・返済方法：元利均等型（毎月の返済額は同じだが、元金と利息の割合が変わる）
※なお頭金やボーナス時の加算はなしとする

返済した期間は5年間ですが、短期間でかなりの違いが出ていることがわかります。
変動金利型の方が毎月の返済金額が少ないのですが、元金の残りは固定金利型よりも少なくなっています。

これは毎月の返済額の内訳を見るとわかるのですが、「元金返済に充当される金額が固定金利型よりも変動金利型の方が多い」こと、また「利息の返済に充当される金額に大きな差がある」ことが理由です。

今回は35年の返済期間の内、5年が経過したケースで比較してみましたが、Aさんのお宅ではいかがでしょうか？変動金利型は金融機関から半年ごとに返済額と金利の案内が郵送かWebで送られてくるので、ぜひ確認することをおすすめします。

借り換えに必要な費用

借り換え時は手数料などが発生します。金融機関によって異なることもありますが、おおよその目安として残債の2～2.2%の事務手数料と司法書士費用として10万～20万円程度が必要です。ざっくりとした計算になりますが、残債3000万円を借り換えるとすると、およそ80万円の費用が必要です。この借り換え費用は手持ち資金から支払うこともできますが、一般的には借り換え費用も合算し、借り換え金額に含めることが多いようです。

まとめ

住宅ローンをこれから借りる人も、借り換えを検討している人も家計の状況は様々です。そのため単純に「変動金利と固定金利のどちらが良い」「今のうちに借り換えた方が良い」という答えは出てきません。

特に変動金利から固定金利に借り換えすると、借り換え当初の返済額は必ずアップします。この返済額の上昇について納得できるかが重要でしょう。また「金利が上昇すると思って固定金利型に借り換えたけど、結局は変動金利型の金利が上昇せず、結果として借り換え手数料や金利上昇分を余計に支払った」というケースも考えられます。

なお「変動金利で借りて、金利が上昇したら固定金利に切り替える」という声を聞きますが、変動金利型の金利が上昇するよりも前に固定金利型の金利は上昇していることが多いので、この点は注意しましょう。

Aさんについては変動金利型を継続で良いと思いますが、どうしても変動型の金利上昇時のリスクを避けたいということであれば借り換えても良いでしょう。ただし固定金利型に借り換えると、その段階から毎月の返済額が確実に高くなり、借り換え費用も必要になりますのでよく検討してください。

個人的には変動金利型のまま、「金利がアップして返済額もアップしたつもり」で住宅ローンの返済額の他に繰り上げ返済用のお金を貯めることをおすすめします。もし金利が上昇することがあれば、繰り上げ返済用に貯めたお金で一部繰り上げ返済し、金利上昇の負担を減らすという考え方です。ぜひ検討してみてください。

※記事内の見解は、執筆者の個人的見解です。最終決定は、お客様ご自身の判断でなさるようお願いいたします。