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FPによる住宅ローン控除の計算・書類・条件など確定申告のイロハ解説

かりる 内山 貴博

FPによる住宅ローン控除の計算・書類・条件など確定申告のイロハ解説

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目次

監修・ライター

内山 貴博

内山FP総合事務所株式会社 代表

内山 貴博

ファイナンシャル・プランナーCFP®

こんにちは。FP(ファイナンシャルプランナー)の内山です。

今回は家を買うときにぜひ知っておいてほしい減税制度「住宅ローン控除」について、どんなところがおトクなのかを徹底解説します。確定申告や年末調整で行う住宅ローン控除のための必要書類と申請方法、さらに住宅ローンの控除額も実際にシミュレーションしてご紹介します。また、今年2019年に実施される改正されるポイントにも言及し、現在借りている人、これから借り入れをする予定の人双方に役立つ情報をわかりやすく説明します。

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1. 家は買うべき?借りるべき?

家を買う家族

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筆者が担当するFP相談で住宅に関する相談は、保険や資産運用(老後資金)に並んで多い相談の1つです。マンションや戸建てを買うべきか迷っている、いくらぐらいが妥当なのかなど、こういったことを考えだすとなかなか答えが出てきません。

ですから、同じ家の購入でも、交通の便のいいマンションに住みたいのか、郊外の戸建てでゆったり過ごしたいのか、生活環境の変化に合わせて家の借り換えをしたいのか、将来どこに住むのかが確定していないため小回りのきく賃貸マンションに住みたいのか、そもそも住居にそこまで重きをおいていないのかなど…。自分が生きていく上で最も大事なことは何なのかをこの機会によく考えてみましょう。

特に悩むケースが多いのは、会社員や公務員の場合です。大手企業などに勤務していると、賃貸の際は家賃補助として数万円会社が拠出してくれることが多く、実質負担額を抑えて通勤に便利な環境の良いエリアで生活をすることができます。

一方、持ち家になった場合は家賃補助がなくなり、住宅ローンを組み全て自分で払わなければならなくなります。そのため「このまま賃貸の方がよいのでは。でも家は欲しいし」という具合に、悩みの種になってしまいます。

そんなとき、住宅の購入と住宅ローンを組むことを後押ししてくれるのが、今回のテーマである「住宅ローン控除(減税)」です。
もちろん、近年の超低金利なども住宅ローンを組むうえで追い風といえそうですが、税額控除にあたる住宅ローン減税、正式には住宅借入金等特別控除は、ローン契約者の税金負担を大きく軽減してくれる魅力的な制度です。

ところが、住宅購入についてFPに相談される方の中にもこの存在を知らなかったという人もいます。これは大変にもったいないことです。住宅購入の強い味方である「住宅ローン控除」について、今回は詳しく解説していきます。

2. 住宅ローン控除ってどんな制度?どんな条件があるの?

住宅ローン控除は「税額控除」にあたります。配偶者控除や医療費控除に代表される「所得控除」は所得を小さくすることができますが、税額控除はズバリ税額から控除することができます。よって、より大きな減税効果があるといえます。概要は以下の通りです。

住宅ローン控除

一定の条件を満たした住宅を購入し、10年以上の住宅ローンを組むことで毎年の残高×1%が住宅ローン減税額となります。住宅ローン残高は一般物件で4000万円となっているので、初年度は最大40万円の控除を受けることができます。

納税額は人それぞれの状況で異なりますが、一般的に年収800万円前後の会社員の場合、所得税だけで40万円前後、源泉徴収されていますので、この場合は4000万円のローンを組むことで所得税が全額戻ってくることになります。さらにこうした控除が住宅ローン残高に応じて10年間続きます。

非常に大きな減税効果ですよね。具体的な計算例は改めて以下で紹介いたします。

3. 確定申告で行う住宅ローン減税の申請方法

では、住宅ローン控除を適用するにはどのような手続きをしなければならないのでしょうか。基本的には確定申告が必要となりますが、会社員と自営業の場合やe-Taxなど電子申告で確定申告を行う場合などさまざまです。申請方法としては主に3つ。

①税務署に出向いて申告をする
②国税庁のホームページを使って申告書類を作成し、必要書類を添えて郵送する
③e-Tax(電子申告)を導入し、電子的(ネットを使い)手続きを行う。

私自身も数年前に住宅を購入し住宅ローン減税の手続きを③で行いました。事業主として毎年確定申告を行っているため、e-Taxに必要なカードリーダーなど環境が整っていることもあり、例年通りe-Taxを通して住宅ローン控除の手続きも行い、必要書類は税務署に郵送で提出しました。
現在は必要書類もPDFにして全て電子申告で完了することもできます。電子申告は便利ですが、やや準備が必要です。専用のカードリーダーを購入するのもその1つです。よって、毎年年末調整で納税が完了する多くの会社員にとって、住宅ローン控除のためにわざわざ電子申告を行うのはむしろ負担になるかもしれません。確定申告を毎年行っていない方は①か②を選ぶ方がよいと思います。

3-1. 個人単位で2/16~3/15までに確定申告にて申請。還付請求なら年明け以降いつでもOK

いよいよ住宅ローン控除の手続きとなった場合、何からすべきでしょうか?まずは確定申告のスケジュールを確認しましょう。

確定申告シーズンは原則2月16日~3月15日です。よって、2019年中に住宅を購入した場合は2020年の2月16日~3月15日の確定申告時期に税務署などで手続きを行うことになります。ただし、前述した会社員のように、住宅ローン控除によって、あらかじめ源泉徴収されている税額が戻ってくるという場合、これを還付請求といい、還付請求に関しては年明け以降すぐに対応してくれます。

早く手続きをすれば税務署も混雑しておらず、ゆっくり税務署員に相談しながらスムーズに手続きができ、当然、お金も早く戻ってきますよ。例えば住宅購入のため別の不動産を売却し、不動産の譲渡所得があるといった場合などは確定申告時期に手続きを行ってください。

3-2. 申請時の必要書類について

私自身も不備があり再提出することになりましたが(汗)、そんな私の失敗も踏まえアドバイスです。とにかくいろいろと必要書類がありますので、住宅ローン控除の手続き時に大変な思いをしなくていいように、「住宅購入の一連の流れで生じる書類は全て必要種類」と考えてすべて管理、整理しておくことをおすすめします。

住宅ローン控除を受けるためには物件の条件と本人の所得の要件などを満たす必要があるため、それらを証明する書類が必要となります。以下が必要書類の代表例です。
✓住宅借入金等特別控除額の計算明細書(税務署または国税庁のHPより入手します)
✓建物・土地の登記事項証明書(法務局で入手可能)
✓不動産売買契約書(請負契約書)の写し(不動産会社からもらいます)
✓住宅ローンの残高を証明する「残高証明書」(住宅ローンを借りた銀行からもらいます)
✓源泉徴収票(勤務先からもらいます。自営業の方は確定申告書)

時期的に年始めに該当したり、年度末に差し掛かったり、何かと忙しいため前もって意識し準備しておいてください。

3-3. 2年目からの住宅ローン控除の申請方法

初年度、確定申告で無事住宅ローン控除を受けることができました。でもまだ9年減税を受けることができます。2年目以降はどのように手続きをするのでしょうか?
初年度に比べ2年目からは随分と楽になりますので安心してください。

・会社員(給与所得者)は年末調整で
まず、給与所得者は10月~11月にかけて毎年、生命保険会社から届く書類などを会社に提出し、年末調整の手続きを行っていると思います。それと同様に住宅ローン控除の手続きを行うことができます。必要な書類は以下2つです。
✓住宅ローン控除申告書
✓残高等証明書

住宅ローン控除申告書は税務署より郵送されます。初年度に確定申告を行うと、2年目から10年目までの残り9年分の申告書がまとめて届きますので大切に保管しましょう。毎年1枚ずつ使っていくことになります。また、申告書には土地や建物の購入額や面積などを記載する必要があります。残高等証明書は銀行から毎年郵送で届きますので、そちらを提出してください。毎年行っている年末調整の手続きの際に、少し添付書類が増えるくらいのイメージです。そんなに負担にはなりませんよ。

・自営業(個人事業主)は確定申告で
個人事業主の場合は原則、毎年確定申告を行っていますので、翌年以降も確定申告で住宅ローン控除を受けてください。2年目以降は物件関係の書類を提出する必要はありませんので、銀行から毎年届く残高等証明書を参考に「年末残高×1%」が減税額の欄に記入することで納めるべき税額が減額されます。税理士さんにお願いしている場合は、担当税理士に残高等証明書を渡してください。

4. 住宅ローンの控除額を実際に計算してシミュレーション

住宅ローン
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では、具体的に住宅ローン控除がどれだけ影響があるのか、実際に計算してシミュレーションしてみましょう。
以下Aさんのケースではどうなるでしょうか?

Aさん(会社員)年収600万円

給与所得(税務上)

426万円

所得控除

150万円

課税総所得金額

276万円

所得税

約18万円

住民税

約28万円

※所得税と住民税では所得控除の額に違いがありますが、便宜上同額とします。
※翌年の住民税額も同額とします。
※平成31年時点の税率等で計算しています。

上記のシミュレーションでは、Aさんは年収(給与収入)600万円ですが税金を計算する上での「給与所得」は一定の給与所得控除額を差し引くことができるため426万円となります。そこから所得控除を差し引けます。家族の人数や払っている社会保険料の額などによって違いはありますが、150万円控除できたと仮定すると、その差額276万円が課税対象となり、所得税の税率で計算すると約18万円が所得税として会社から源泉徴収されています。

ここで忘れてはいけないのが住民税です。会社から1年に1回もらう源泉徴収票には所得税しか記載がありませんが、地方に納める住民税も原則、会社から源泉徴収されています。住民税は一律10%であるため、Aさんの場合、所得税よりも多い額を負担しています。

そんなAさんが以下の住宅ローンを組みました。

住宅ローン当初借入額

4000万円

2年目年末残高

3900万円

※当初借入額が初年度の残高と同額とします

1年目は4000万円×1%=40万円が税額控除となります。よって、Aさんがあらかじめ源泉徴収され負担している所得税約18万円は全額戻ってくることになります。それでもなお、税額控除は40万円-18万円=22万円余っています。この余った控除額は住民税に適用することができます。

ただし、住民税の場合は以下が控除の限度額となります。
・所得税の課税総所得金額等×7%(最高13.65万円)
Aさんの場合、276万円×7%=19万3200円→13万6500円が上限となるため、翌年度納める住民税から13万6500円控除されることになります。

つまり、Aさんは所得税・住民税が全額ゼロにはなりませんでしたが、所得税の全額(約18万円)と住民税の上限額(13万6000円)の合わせて31万6000円の大幅減税ができました。
2年目は3900万円×1%=39万円が住宅ローン減税額となり、同様の計算を行います。

5. 2019年の増税後、3年間延長される住宅ローン控除の改正ポイント

減税
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なお、2019年10月に消費税が8%から10%に引き上げられることになっているため、住宅購入者はこの差の2%に神経質になるかもしれません。過去の消費増税後は住宅販売が落ち込んだ反省から、今回は増税後の2019年10月1日から2020年12月31日までに入居した場合は住宅ローン控除が10年間ではなく13年間適用できるようになります(平成31年度与党税制改正大綱より)。

原則当初10年間と同じルールで、年末時点の残高×1%で残り3年間も住宅ローン減税を受けることができるのですが、消費増税分に該当する2%が上限となります。マイホームを購入する際、土地は非課税のため建物分が消費税の課税対象となります。もし建物を3000万円(税別)で購入すると増税の影響は3000万円×2%=60万円となります。

よって60万円÷3年=20万円(1年あたり)が11年目~13年目までの住宅ローン控除の上限額になります。仮に11年目に2500万円ローン残高があっても、住宅ローン減税額は20万円となります。

6. 住宅ローンをポジティブに捉え、上手な住宅購入を

住宅ローンというと「借金」というイメージがあり、ネガティブに捉える人も少なくありません。「できるだけローンに頼りたくないので頭金を貯めたい」という相談を今までよく受けてきました。

ただし、今回紹介した住宅ローン控除が適用できるほか、非常に低い金利水準と団体信用生命保険で死亡保障という意味合いがあることなどを考慮すると、むしろ積極的に住宅ローンを活用してもよいのかもしれません。

一定の金融資産があり頭金として使える場合でも、頭金の金額を少なくしてローンの額を大きくすることも1つの方法として考えられます。頭金として使ってしまったお金は戻ってきません。住宅購入後は何かと支出が増えることもあります。例えば、住宅購入後に必要に迫られてセキュリティを強化したり、車庫や庭を使いやすく手を施したり、予定がなかった支出をする人が非常に多いです。

手元資金が少ないと必要なものも買えない可能性があります。変動金利が1%を下回る水準が長く続いていますが、ローン金利が1%未満でローン減税が1%というのは「実質無料でお金を借りている」といってもよいかもしれません。消費者にとっては非常に有利な状況です。

当初10年間しっかり減税効果の恩恵を受け、住宅ローン控除が終わる10年目以降に繰り上げ返済をしたり、借り換えをするといったマネープランもいいかもしれませんね。

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